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程凯,大家天天说,开厂不如翻房子。今天,我们终于找到了一个优秀的案例。为保住上市公司资质,某公司宣布出售北京小学两套学区房,套现超2000万收益。大致情况如下:*ST宁通B本次拟转让两套住宅物业,建筑面积分别为141.31平方米和141.60平方米。该物业于2004年购买,供该公司在北京的部分营销工程师办公和生活使用。房地产总原值214.71万元。截至2016年7月末,已计提折旧84.97万元,账面净值总额129.74万元,评估值2272.62万元,增加值2142.88万元。增值率为1651.68%。乍一看,2004年我买了两套供员工使用的办公室和住宅。我买的时候花了214万,现在至少价值2272万。别人算了算账,说2272万是按照8万/平方米的单价计算的。作为北京小学学区的重点小学,市场价格肯定不会低于10万/平方米,所以还是比较小的。 ,属于“国有资产流失”。现实如此神奇,新闻被刷屏,评论被炒作。然而,你有没有想过,这两套能卖到2000万元以上的房子,在会计里只算账面净值129万元以上?如果你卖掉它,你将在 12 年内赚到 16 倍。如果不卖,就要折旧84万元。这是不是更神奇?神奇?其实这并不神奇,都是会计制度的错,这涉及到一个公司的资产是如何估值的。虽然不同国家的会计准则存在差异,但对于*ST宁通B购买的两套办公用房,一般大家都选择历史成本法。多少,就会有贬值。你说这里面有明显的漏洞。像房子这样的资产的市场价格会明显波动。涨了怎么办,跌了怎么办?告诉大家,会计算法比较狠,就是资产升值了,看不到,资产贬值了,记入减值。为什么你认为会计师会做出如此明显不合理的事情?原因也很简单,会计师的价值观是这样的,也就是保守。只有保守,才能保证公司的财务安全。同样,一个人、一个家庭的经济保障,也会来自于他的保守。我们不能只考虑房价上涨而忽略房价完全下跌的可能性。房价下跌的时候,你当然要存钱,但是房价上涨的时候,你并不真的以为自己是千万富翁。这种保守是有道理的,就像*ST宁通B把市价10万/平方米的房子估价8万/平方米一样,因为这两套房子是待售的,交易总会有风险。 ,万一他急着卖,没人来买,价格没有市场怎么办?让我们的想象力更进一步。如果*ST宁通B在北京小学买了两套房,而不是这是100间套房。现在它将同时销售这100套套房。你觉得会有100对急于让孩子上名校的父母,马上以10万/平米的价格接手这100套套房吗?假设一个社区有 100 套 100 平方米的房子。如果一套房子以10万/平方米的价格出售,其他99套房子的市场价格将立即标记为1000万,但反过来也是如此。 ,如果一个套房然后以8万/平方米的价格出售,那么其他99套房的市场价格将立即变为800万。你可以计算出整个社区的市值蒸发了多少。这不是更神奇吗?房价上涨是因为大家都预期房价会上涨。在这个时候,很少有人愿意卖房子。到了某个时间点,供大于求,房价就会暴涨。但是,一旦这种预期发生逆转,卖家就会比买家更加着急。毛呢布?保守一点,你会更安全。多了解一点财务会计思维,或许能在动荡的楼市大潮前更从容。

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